Cambios a la OGUC (DS 68): qué cambia para locales comerciales, oficinas y bodegas

Qué es el DS 68 y cuándo rige

La OGUC es el reglamento de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Fija cómo se mide una superficie, cuántos estacionamientos exige un edificio y qué puedes cambiar en un permiso ya aprobado. El Minvu la modifica por decreto.

El Minvu sometió la propuesta a consulta ciudadana entre el 8 y el 22 de abril de 2026 y respondió las observaciones el 24 de julio. Contraloría tomó razón con alcances el 1 de octubre de 2026, después de que el ministerio corrigiera o eliminara varios puntos observados, entre ellos densidad, estacionamientos, conjuntos armónicos y modificación de permisos. El decreto se publicó en el Diario Oficial el 2 de octubre de 2026 (edición 44.564-B) y rige desde esa fecha.

El gobierno espera que el paquete baje entre 10% y 15% el precio real de la vivienda nueva, según la minuta del Minvu de abril de 2026. Esa cifra es una meta del ministerio y todavía nadie la ha medido.

Lo que cambia para tu permiso de edificación

Acogerte a las normas nuevas con un permiso ya otorgado. Si tu proyecto tiene permiso otorgado antes del 2 de octubre de 2026 y no tiene recepción definitiva, puedes acogerte a las normas del DS 68 con una modificación de proyecto, dentro de dos años. Si la modificación suma superficie, el aumento no puede pasar del 20% del permiso original (artículo transitorio del DS 68).

El margen para modificar con las normas originales no cambia. La OGUC te deja modificar un proyecto con las normas con que se aprobó si la superficie edificada no crece más de 5% (art. 5.1.18). La propuesta de abril subía ese margen a 25%, pero salió del texto final.

Quién puede acogerse. El abogado Rodrigo Andreucci explicó al Diario Financiero que un proyecto con anteproyecto aprobado o con permiso en trámite no puede acogerse, porque el artículo transitorio habla de permisos ya otorgados y de nuevos ingresos.

El plazo de caducidad sigue en 3 años. La propuesta de abril extendía la caducidad del permiso a 6 años. El texto publicado no tocó ese artículo (art. 1.4.17).

Estacionamientos: lo que gana una oficina cerca del Metro

Cada plan regulador fija los estacionamientos mínimos por destino. La OGUC ya permitía rebajar hasta la mitad de esa dotación cerca de una estación de tranvía o de ferrocarril: 300 metros para vivienda y 600 metros para equipamiento de servicios.

Con el DS 68, la rebaja de hasta la mitad aplica en tres situaciones (art. 2.4.1, que remite al art. 2.1.22):

• A no más de 600 metros de recorrido peatonal de una estación de metro, tren, teleférico o similar, existente o proyectada con contrato adjudicado.
• Con acceso a menos de 200 metros del eje de una vía expresa existente.
• Con acceso a menos de 100 metros del eje de una vía troncal existente.

Tras las observaciones de Contraloría, el Minvu acotó la rebaja a proyectos de vivienda y de equipamiento de la clase servicios, y excluyó los condominios de viviendas de interés público. La propuesta de abril sumaba los paraderos de buses; salieron del texto final.

Las oficinas son equipamiento de servicios (art. 2.1.33). Un edificio de oficinas nuevo a pasos de una estación de Metro podría construir menos estacionamientos, y eso baja el costo de la obra. Los locales comerciales (equipamiento de comercio) y las bodegas (actividades productivas) quedan fuera de esta rebaja.

La parte de vivienda, y por qué te afecta igual

Aunque tengas un activo comercial, los cambios de vivienda mueven el precio del suelo a tu alrededor.

• Densidad. Los planes reguladores fijan densidad en habitantes por hectárea, y la OGUC la convertía a viviendas con un coeficiente de 4 habitantes por vivienda. El DS 68 usa 2,8 como regla general y 1,4 cerca de metro o tren, o de vías expresas o troncales (art. 2.1.22). Con un coeficiente menor caben más departamentos en el mismo terreno.
• Conjuntos armónicos. La superficie mínima para optar a esta figura baja a 2.500 m² (art. 2.6.4). Los proyectos de vivienda con unidades de hasta 90 m² cerca de transporte pueden sumar hasta 75% de constructibilidad, y hasta 50% de altura si enfrentan una vía expresa o troncal. La calzada de 14 metros, que antes se exigía siempre, queda solo para conjuntos de 5.000 m² o más.

Si tu local o tu bodega está en un terreno de más de 2.500 m² cerca de transporte, un desarrollador de vivienda puede pagar más por ese suelo que antes. Tenlo en cuenta antes de renovar un arriendo largo o decidir una venta.

Qué quedó fuera del texto final

Tema	Propuesta de abril 2026	Texto publicado (2 oct 2026)	A quién le importa
Margen para modificar un permiso con las normas originales	De 5% a 25% de superficie	Sigue en 5%	Locales, oficinas, bodegas y vivienda
Acogerse a la OGUC nueva sin plan regulador nuevo	Sí	Salió	Todos los destinos
Caducidad del permiso	De 3 a 6 años	Sigue en 3 años	Todos los destinos
Superficie edificada medida a la cara interior del muro	Sí	Salió	Todos los destinos
Rebaja de estacionamientos cerca de transporte	Incluía paraderos de buses	Metro, tren, vías expresas y troncales; solo vivienda y servicios	Oficinas
Coeficiente de densidad	2 general y 1 para vivienda económica	2,8 general y 1,4 cerca de transporte	Vivienda y suelo
Conjunto armónico	Desde 2.500 m², sin calzada de 14 m	Desde 2.500 m², calzada de 14 m solo sobre 5.000 m²	Vivienda y suelo
Informe técnico en vez de IMIV	Proyectos estatales en zona de catástrofe	Salió	Proyectos públicos

Qué hacer si tienes un activo o un proyecto

1. Con permiso y sin recepción definitiva: pide a tu arquitecto que compare tu proyecto con las normas del DS 68 antes del 2 de octubre de 2028. Si te conviene acogerte, el aumento de superficie tiene un tope de 20%.
2. Con un terreno o un activo cerca de transporte: pide un certificado de informaciones previas actualizado en la Dirección de Obras Municipales. Con él sabes qué te permite tu zona y puedes estimar cuánto vale tu suelo para otros usos.
3. Con un local u oficina en arriendo: nada cambia en tu contrato. Cambia el valor del terreno cercano, y eso pesa al negociar plazo o al evaluar una venta.

Si quieres saber cuánto vale hoy tu activo en arriendo, la calculadora usa los rangos de mercado por zona. Para una evaluación con nombre y apellido, escríbele a nuestro equipo.