Patente comercial para un local, una oficina o una bodega: requisitos y costo

Qué es la patente comercial y quién la paga

La Ley de Rentas Municipales grava con patente “el ejercicio de toda profesión, oficio, industria, comercio, arte o cualquier otra actividad lucrativa secundaria o terciaria” (DL 3.063, art. 23; texto refundido en el Decreto 2.385 de 1996 del Ministerio del Interior). La patente recae sobre la actividad y el lugar donde la ejerces, sin importar cuántos giros tengas en ese local, oficina o bodega (art. 24).

Por eso la paga quien opera el espacio. Si arriendas un local para abrir una tienda, la patente es tuya. Si arrendaste tu bodega a una empresa de distribución, la patente de esa operación la saca y la paga esa empresa.

Si eres dueño a través de una sociedad cuyo giro es arrendar inmuebles, tu sociedad también debe tener patente, por su propia actividad. El art. 23 grava en forma expresa a las sociedades de inversión que obtienen rentas “derivadas del dominio” de sus activos. Son dos patentes distintas: la de tu sociedad y la del arrendatario.

Cuánto cuesta: la fórmula del art. 24

La ley fija el valor anual de la patente así (DL 3.063, art. 24):

• Tasa: entre 2,5 y 5 por mil del capital propio del contribuyente.
• Mínimo: 1 UTM al año. Máximo: 8.000 UTM al año.
• Base: el capital propio tributario del balance al 31 de diciembre anterior. Si la actividad es nueva, el capital inicial que declaras.
• Contribuyentes sin balance: los que no están obligados a llevar balance general pagan 1 UTM al año. Las pymes del régimen Pro Pyme pagan sobre su capital propio tributario simplificado (art. 24).

El alcalde, con acuerdo del concejo, fija la tasa de su comuna dentro de ese rango y puede usar tasas distintas por zona del Plan Regulador. Para cambiarla, la municipalidad debe publicar la resolución en el Diario Oficial al menos seis meses antes del inicio del año calendario en que rige. Providencia y Las Condes aplican 5 por mil. En las demás comunas, confirma la tasa con la Dirección de Rentas antes de calcular.

La patente cubre del 1 de julio al 30 de junio del año siguiente. Puedes pagarla al contado o en dos cuotas, en julio y enero; la segunda se reajusta por IPC (art. 29).

Ejemplo ilustrativo (UF del 1 de octubre de 2026: $41.065,38; UTM de octubre de 2026: $72.151):

Con UF 20.000 de capital propio y una comuna al 5 por mil, pagas UF 100 al año, cerca de $4,1 millones. El tope de 8.000 UTM equivale hoy a unos $577 millones y en una comuna al 5 por mil solo lo alcanzan empresas con capital propio sobre los $115.000 millones.

Si tu empresa tiene sucursales en varias comunas, no pagas una patente completa en cada una. El monto total se reparte entre los locales según el número de trabajadores de cada uno, más otros factores que fija el reglamento, y cada comuna aplica su tasa a la proporción que le toca (art. 25). Para eso declaras en mayo, en la comuna de tu casa matriz, cuántas personas trabajan en cada sucursal, oficina o bodega.

Requisitos para obtenerla

Junto con la solicitud presentas una declaración jurada simple del capital propio (art. 26). La municipalidad debe otorgar la patente “en forma inmediata” cuando acompañas todos los permisos o cuando ella misma verifica que se cumplen:

1. Zonificación. El uso que vas a dar al espacio tiene que estar permitido por el Plan Regulador en esa dirección. Una bodega de almacenamiento puede caer en una zona donde el Plan Regulador no permite actividad industrial molesta, y ahí la patente no sale.
2. Autorización sanitaria, cuando la exige el DFL 1 de 1989 del Ministerio de Salud (alimentos, por ejemplo).
3. Permisos de leyes especiales, según el giro: alcoholes (Ley 19.925), combustibles, salud y otros.
4. Condiciones de funcionamiento. Si tu actividad lo requiere, la Dirección de Obras Municipales revisa el inmueble dentro de los 30 días corridos siguientes a la patente provisoria (art. 26).

La Dirección de Obras revisa además lo que dice la Ley General de Urbanismo y Construcciones: ninguna obra puede destinarse a uso alguno antes de su recepción definitiva (DFL 458 de 1975, art. 145). En la práctica, si el local o la bodega no tiene recepción final, o tiene ampliaciones sin regularizar, el trámite se traba.

Patente provisoria: cuándo sirve y cuánto dura

Si cumples la zonificación pero te falta un permiso, la municipalidad debe darte una patente provisoria de inmediato cuando (art. 26):

• El emplazamiento cumple el Plan Regulador.
• Acompañas la autorización sanitaria, si el DFL 1 de 1989 la exige en forma expresa, o acreditas que la pediste, si tu actividad no está en ese decreto.
• Acompañas los permisos que exijan otras leyes.

Desde la Ley 21.755, el plazo para completar lo que falta llega a dos años desde que te otorgan la provisoria. Puedes extenderlo una sola vez, por hasta un año, si presentas un plan de trabajo sesenta días antes del vencimiento. Si te rechazan un permiso o se vence el plazo, la patente provisoria caduca y tienes que cerrar.

La patente provisoria nunca cubre un problema de zonificación. Si el Plan Regulador no permite tu uso en esa dirección, no hay patente de ningún tipo.

Qué revisar como propietario antes de arrendar

Si tu arrendatario no consigue la patente, no puede operar, y el arriendo queda en riesgo desde el primer mes. Antes de firmar, revisa:

• Certificado de Informaciones Previas de la Dirección de Obras: confirma qué usos permite el Plan Regulador en tu dirección y compáralo con el giro del arrendatario.
• Recepción final del inmueble y de cada ampliación. Si tienes metros construidos sin recepción, regularízalos o díselo al arrendatario por escrito.
• Destino en el SII: el certificado de avalúo indica el destino del rol (comercio, oficina, bodega). Si no calza con el uso, el arrendatario puede tener problemas en la municipalidad.
• Cláusula de patente en el contrato: quién la tramita, plazo para obtenerla y qué pasa si la municipalidad la rechaza por una causa del inmueble o del giro.

Si tienes un local, una oficina o una bodega y quieres saber qué giros admite antes de salir a arrendar, nuestro equipo lo revisa contigo.