Vacancia de oficinas en Santiago al 3T 2026: qué dicen las consultoras y por qué no coinciden

Las cifras del trimestre, lado a lado

CBRE publica su informe unas cinco a siete semanas después del cierre del trimestre. Su cifra del 3T 2026 debería salir en noviembre; mientras tanto, la tabla muestra la del 2T.

Por qué no coinciden

1. Cada consultora mide un parque distinto. Buildings cuenta 275 mil m² vacantes sobre 2,67 millones de m² ocupados. Cushman & Wakefield reporta 153.681 m² disponibles. CBRE calcula un stock clase A de unos 2,1 millones de m². Con universos de ese tamaño, un mismo edificio vacío pesa distinto en cada porcentaje.

2. La clase se define distinto. GPS Property y Buildings suman A y A+. Cushman & Wakefield publica clase A. CBRE separa A y B y además entrega la cifra conjunta: 8,96% para A+B en el 2T 2026. Un edificio que una consultora llama A puede quedar en B en otra.

3. La fecha de corte cambia. Cushman & Wakefield y GPS Property publicaron el 28 de septiembre, antes del cierre del trimestre. Buildings habla de datos preliminares de julio a septiembre. CBRE espera semanas y publica con el trimestre cerrado. Un contrato firmado en la última semana de septiembre puede entrar en una cifra y quedar fuera de otra.

4. Cambian los nombres de las zonas. Cushman & Wakefield separa El Golf, Nueva Las Condes, Estoril y Apoquindo; GPS Property habla de Apoquindo Norte, Apoquindo Oriente, El Bosque y Estoril Oriente. Antes de comparar El Golf entre dos informes, revisa qué calles incluye cada uno.

Lo que sí coincide

Las tres fuentes del 3T muestran la misma tendencia:

• Buildings: 10,4% en el 1T, 9,9% en el 2T y 9,4% en el 3T 2026.
• Cushman & Wakefield: de 8,9% a 8,4%, su nivel más bajo desde 2021.
• GPS Property: baja de 0,2 puntos y nueve trimestres seguidos de absorción positiva (13.567 m² en el 3T 2026).

La oferta nueva también es acotada. GPS Property proyecta 49.969 m² de oficinas premium hasta 2028, y Cushman & Wakefield prevé unos 41.000 m² para el 1T 2027. Rosario Meneses, de Cushman & Wakefield, advierte que la menor disponibilidad actual con una oferta futura limitada “es un factor que las empresas deberán considerar en sus decisiones inmobiliarias”.

En el otro extremo están Providencia (17,6%) y Santiago (13,6%), según GPS Property 3T 2026. Hablar de “la vacancia de Santiago” mezcla zonas que se mueven en direcciones opuestas.

Qué significa en El Golf y Nueva Las Condes

Si tienes una oficina en El Golf o Nueva Las Condes. Con vacancias entre 3,2% y 5,3% en las tres fuentes que publican la zona (la de CBRE es del 2T), el arrendatario tiene pocas alternativas equivalentes cerca. Cushman & Wakefield registra un precio de lista promedio de 0,58 UF/m² en las oficinas colocadas contra 0,54 UF/m² de toda la oferta (3T 2026): lo que se arrendó estaba por sobre el promedio de lista. En El Golf y Nueva Las Condes el precio de lista promedio es 0,56 UF/m², según la misma fuente.

Con ese margen, la negociación se mueve más por plazo, meses de gracia y aporte a la habilitación que por el canon. Un contrato más largo puede justificar menos meses de gracia; un aporte alto a la habilitación, un plazo mínimo mayor.

Si buscas oficina en esas zonas. Con poca superficie disponible y poca oferta nueva hasta 2028, conviene partir la búsqueda con meses de anticipación al vencimiento de tu contrato actual. Si necesitas una planta completa, pregunta por edificios en construcción antes de que entren al mercado.

Entre 300 y 1.000 m², define primero lo que no transas (metros útiles, estacionamientos, plazo) y compara el costo total de ocupación, no solo el canon: gastos comunes, habilitación y meses de gracia cambian el número final.

Cómo leer una cifra de vacancia

Antes de usar un porcentaje para negociar, revisa cuatro cosas:

1. Quién lo publica y en qué fecha.
2. Qué clase mide: A, A+ o A+B.
3. Qué zonas incluye.
4. Si es dato cerrado o preliminar.

En la ficha de El Golf publicamos cada cifra con su fuente y su período, con ese mismo criterio.